Независимо дали сте решили да закупите недвижим имот, за да го ползвате за живеене, за извършване на стопанска дейност или искате да вложите парите си и смятате, че закупуването на имот би било добра инвестиция, независимо какъв недвижим имот смятате да закупуте – земя, къща, апартамент, магазин, заведение или друг вид търговски обект, има няколко основни правила, които не трябва да пренебрегвате.
Може би ви се струва, че намирането на хубав и изгоден имот е най-тежката Ви задача. Това вероятно е вярно, но не бива да подценявате и усложненията, с които бихте могли да се сблъскате след като сте избрали имота, който да закупите.
 |
За ваше добро би било да не се доверявате изцяло на информацията за недживими имоти, предоставена в обяви или давана Ви от брокери. Целта на обявите е да ви представят имотите с техните предимства, а целта на брокерите е да ви продадат тези имоти, затова не може да очаквате да получите от тях достоверна информация за недостатъците, било то фактически или от правно естетсво, на въпросните недвижими имоти. В настоящата поредица ще се опитам да ви дам обща представа относно стъпките, през които преминава един процес на покупко-продажба на един имот и най-важните правни проблеми, с които бихте могли да се сблъскате в тази връзка. |
Първата стъпка, която трябва да приемете като правило, е да посетите имота, който на думи (написани или изречени) и снимки сте харесали. Само след оглед на място бихте могли да се запознаете с фактическото състояние на имота – дали дограмата на имота наистина е ПВЦ, дали настилките са гранит, мрамор, фаянс, или каквото друго е описано в обявата. По този начин бихте могли да огледате и съседните имоти. Възможно е да се окаже, че единствената гледка, която се открива от прозореца на избрания апартамент, е калкана на съседната сграда, или да се окаже, че от дясната страна на избрания търговски обект, който смятате да превърнете в сладкарница, има магазин за рибни продукти, а от лявата страна – склад за сторителни материали
От правна страна, огледът на недвижимия имот на място има значение в три аспекта:
- Установяване действителнта площ на предлагания имот;
- Констатиране на недостатъци на недвижимия имот;
- Проверка дали имотът е бил придобит по давност от трето лице.
На първо място, той е от значение, за да се провери съответствието между предлагания имот с фактически съществуващия от гледна точка на квадратурата. Съгласно общите правила на Закона за задължения на договорите, при продажба на недвижим имот с посочване на пространството и на цената за всяка единица мярка, когато действителното пространство се окаже по-голямо или по-малко от посоченото в договора, цената на имота съответно се увеличава или намалява. Купувачът може да се откаже от договора, ако пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от показаното в договора. Това право не е предвидено за продавача по сделката. При разминаване в площта на продавания имот, той ще има право да получи съответна на действителната площ на недвижимия имот цена, но не и да се откаже от договора.
Когато цената е определена общо за целия имот, ако пространството на имота е посочено в договора и то се окаже с повече от 1/10 по-малко от действителното пространство, купувачът има право да иска разваляне на договора или намаление на цената; но ако то се окаже по-голямо с повече от 1/10, продавачът има право да иска увеличение на цената, но в такъв случай купувачът може да се откаже от договора. В случай, че разликата между действителната площ на имота и площта, посочена в нотариалния акт, се разминават с по-малко от 1/10, това разминаване не поражда никакви права или задължения за нито една от страните.
На второ място, огледът на недвижимия имот е от значение при определяне на отговорността на продавача за недостатъци на продавания имот. Съгласно общите правила за продажбите в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), купувачът е длъжен да прегледа имота в подходящ срок и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. В противен случай се приема, че купувачът е одобрил имота и не може да се ползва от правата, които законът му предоставя при недостатъци на закупен имот. Това правило не се прилага в случаите, когато продавачът е знаел за тези недостатъци. Когато купувачът е съобщил за недостатъците, или въпреки че не е съобщил, продавачът знае за тях (което в евентуален исков процес следва да се докаже от купувачът), то купувачът има право да иска намаляване на продажната цена, да иска от продавача да отстрани недостатъците за своя сметка или да развали договора по съдебен ред и да претендира обезщетение за вреди. Тези права могат да бъдат упражнени до една година от продажбата на недвижимия имот, но купувачът би си спестил много усилия, време и разноски, ако огледа добре имота преди да го закупи.
На трето място, предварителният оглед на имота се свързва с възможността предлаганият за продажба имот да е бил придобит по давност от трето лице, въпреки че продавачът се легитимита с документ за собственост. Придобиването по давност е характерен институт на вещното право, при който ако едно лице владее един недвижим имот (т.е. осъществява фактическа власт със съзнанието на собственик) в продължение на определен период от време (5 или 10 години в зависимост от случая), то това лице придобива правото на собственост върху този недвижим имот. Един от начините за установяване дали имотът е придобит по давност от трето лице (без да е изчерпателен), е да се провери на място кой го ползва. Ако към момента на огледа в недживимия имот живее трето лице, което твърди, че е собственик, при което продавачът няма достъп до мимота си, много е вероятно, в случай че закупите този имот, в бъдеще да се окажете страна по съдебен спор. Следва да се има предвид обстоятелството, че дори в момента на огледа да не бъдат изразени претенции от трети лица, не е изключено този имот все пак да е бил придобит по давност от трето лице. Огледът на място обаче си остава един от най-сигурните начини, по който това може да се разбере преди имотът да бъде закупен.
Следва продължение…