Управление на Етажната собственост

(по Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС), в сила от 01.05.2009г.)

1. Какво представлява етажната собственост (ЕС)?

От гледна точка на обективното право ЕС представлява специфичен институт, различен от съсобствеността. Това е правно установеният режим, уреждащ отношенията между собствениците на отделните обекти в еднa сграда, както и между обитателите на сградата. ЕС представлява неперсонифицирана правна общност, която не е юридическо лице, но може да бъде управлявана от „Сдружение на собствениците”, на което новият ЗУЕС придава качеството ЮЛ.

ЕС възниква при наличие на сграда, в която има поне два обособени обекта на поне двама различни собсвтеници.

2. Управление на ЕС.

ЗУЕС от 2009г. предоставя възможност на собствениците на обособени обекти в сгради да избират измежду два режима за управление на етажната собственост – чрез общо събрание на собствениците или чрез учредяване на „Сдружение на собствениците”. По-особено е управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, което се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

А. Управление чрез Общо събрание на собствениците.

ОС на собствениците се състои от всички собственици на обособени обекти в сгради, които решават най-важните въпроси във връзка с етажната собственост. Особеното в новата уредба на етажната собственост е, че правото на глас се определя въз основа на притежавания от едно лице дял от идеалните части на сградата, т.е. вече не важи формулата 1 лице = 1 глас, а тежестта на всеки глас се определя от собствеността, която притежава имащият право на глас. Част от правомощията на ОС, подробно регламентирани в чл. 11 от ЗУЕС, обхващат приемане, изменяне и допълване на Правилника за вътрешния ред; избиране на Управителен и Контролен съвети, отдаване под наем или предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата, вземане на решения за осъществяване на ремонти, рекострукции, обновявания и други разходи.

ОС се свиква поне веднъж годишно от Управителния съвет или от Контролния съвет, но може да се свика и по искане на собствениците, които притежават поне 20% идеални част от общите части на сградата. За целта се изпращат покани до всички собственици най-малко 3 дни преди събранието (в неотложни случаи – 24 часа преди заседанието), в която покана се посочва дневният ред на събранието, както и датата, часът и мястото, на което ще се проведе то. Провеждането на заседанието започва, ако в уговорения час са се явили собствениците, които притежават 67% идеални част от общите части на сградата, като те може да се представляват и от пълномощници, включително и от други собственици.Ако обаче нужният кворум не е налице, събранието се отлага с един час, след което то се провежда редовно, независимо от броя на явилите се собственици.

Общото събрание приема решенията си с обикновено мнозинство, като за определени случаи е предвидено и квалифицирано мнозинство:

• решения за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж се приемат с единодушие;
• решение за изваждане на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността се приема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост, като собственикът, за когото се отнася решението, не участва в гласуването;
• решения за обновяване и за извършване на основен ремонт се  приемат с мнозинство не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

Провеждането на общото събрание на собствениците се документира в нарочен протокол, като съобщение за неговото съставяне се връчва на всеки собственик. Решенията, взети на общото събрание може да бъдат оспорени пред управителния съвет в 7-дневен срок от получаването на протокола.

Изпълнението на решенията на ОС е възложено на Управителен съвет или управител, който се избира от Общото събрание за срок от най-много две години. Дейността на управителния съвет се контролира от Контролен съвет или контрольор, който също се избира от ОС. Членове на управителния и на контролния съвети могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си, както и с членовете на управителния и контролния съвети, по права линия или по съребрена линия до втора степен.

Б. Управление чрез Сдружение на собствениците.

ЗУЕТ дава възможност собствениците на обособени обекти в една сграда да се обединят в Сдружение на собствениците. То е юридическо лице с предмет на дейност „управление на общите части на етажната собственост”. Това сдружение се създава чрез учредително събрание на всички собственици, които приемат споразумение за създаване на сдружението и избират управителни и контролни органи. Самото споразумение урежда наименованието на сдружението, срока, за който се учредява, правата и задълженията на собствениците и реда за приемане на решения. Така създаденото сдружение се вписва в регистър на сдруженията на собствениците към общинската или районната администрация. Правомощията на Общото събрание на членовете на сдружението, на управителния съвет и на Контролния съвет са съответни с тези на ОС, на УС и на КС, когато няма учредено сдружение, с някои допълнения като например ОС на сдружението приема и решения за промени в споразумението и прекратяване на сдужението. И тук правото на глас е обвързано с притежаваните от члена идеални части. С прехвърляне на собствеността върху обособен обект в сградата се прехвърля и членството, а ако някой от членовете не желае повече да членува в сдружението, то то се прекратява по реда за прекратяване на юридически лица с нестопанска цел, уредено в чл. 36 от ЗЮЛНЦ.

3. Разпределяне на разходите за етажната собственост.

Както всяка друга собственост, и етажната собственост се нуждае от поддръжка и ремонти. Средства за съответните дейности се набавят от вноски на собствениците и обитателите и от други източници, като например наеми на рекламна площ от сградата. Размерът на тези вноски се определя от ОС на собствениците, но законът определя и някои принципни правила, относно разпределението на разходите за етажната собственост. Така разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на етажната собственост се заплащат само от собствениците и то съразмерно на притежаваните от тях идеални части. За обслужване на тези разходи ОС създава „Фонд „Ремонт и обновяване”. Консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на етажната собственост се заплащат поравно според броя на собствениците и обитателите [1]. Деца до 6-годишна възраст и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от един месец, не заплащат подобни разходи, а собственик или обитател, който отсъства повече от един месец, заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от консумативните разходи. Лица, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, при която достъпът на външни лица е по-голям от обичайния, както и  собственици или ползватели на магазини, ресторанти, производствени, стопански и други помещения с нежилищно предназначение, заплащат консумативни разходи до петкратния размер на разходите. Собственици и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, също заплащат консумативни разходи за всяко животно.

4. Документи по ЗУЕС.

А. Книга на собствениците и Регистър на сгради в режим на етажна собственост .

ЗУЕС задължава всяка сграда или вход да поддържа книга на собствениците. В тази книга се вписват трите имена на собствениците, на членовете на техните домакинства и на обитателите, както и самостоятелните обекти и началната дата на обитаване. Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването. Към книгата на собствениците се води приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни. Срокът за свикване на ОС на ЕС и за вписване в тази книга при заварено положение на закона е определен до 30.06.2010г. Същият е и срокът за вписване в Регистъра на сгради в режим на етажна собственост, воден от всяка общинска и районна администрация.

Б. Технически паспорт.

С приемането на ЗУЕС се въвежда и технически паспорт за всяка сграда, който се издава при условията и по реда на Закона за устройство на територията. Технически паспорт се съставя за завършени нови сгради преди въвеждането им в експлоатация, след извършени основни ремонти, преустройство и основно обновяване в 6-месечен срок от завършването им, както и за съществуващи сгради, които към датата на влизане в сила на закона са въведени в експлоатация. За последните срокът за снабдяване с технически паспорт е 31.12.2012г. Мерките и указанията в техническия паспорт са задължителни за собствениците на самостоятелните обекти. В тримесечен срок от издаването на техническия паспорт общото събрание на собствениците или на сдружението приема решения относно изпълнението на предписаните мерки и указания. С тях се определят и размерът на необходимите средства, разпределението им между собствениците и срокът за събирането им.

26.03.2010 г.